记者 李贝贝 上海报道

5月以来，全国多地出现小区业主自发“抱团保价”，采取发倡议书抵制中介压价、向相关部门投诉阻止低价地块出让等各类情况进行“房价保卫战”。

无论何种方式，市场的规律都无法打破。58安居客房产研究院院长张波向《》记者直言，部分业主“抱团护价”的举动对于市场的实际作用很弱：“想以这种方式去限制房价下跌，其实不会对市场形成明显的影响作用。该降价的房子依然会降，并不会受到’抱团’的影响。”

(资料图)

有业内人士建议，业主选择“抱团护价”需要慎重考虑市场环境和政策导向。而对于这种集体行为，相关部门也应给予关注，进一步加强对房地产市场的监管和调控，尽力维护市场稳定和公平竞争。

联名抵制“黑中介”

5月8日，一位来自于佛山南海万达华府的“热心业主”发出《倡议书》，号召全体业主共同维护房产价值，建议“三房挂牌价不要低于300万元，同时立刻从恶意打压房价的中介那里撤盘”。该“热心业主”认为，小区的房价遭受到周围中介的联合恶意打压，而这些同为万达华府业主的中介却故意放低价格，借以诱使其他放盘业主降价，并通过话术让其他业主对房产价值丧失信心，进而仓促卖房。

不过，《倡议书》并没有在万达华府小区激起太多水花。记者看到，贝壳找房APP显示，截至5月23日，万达华府目挂牌在售的三房房源共173套，其中挂牌价300万元以上的三房房源共83套。

无独有偶，成都绿地·锦天府的业主日前也启动了“护盘行动”，同样强调要抵制“黑中介”。多名业主认为，由于受到中介散播的负面舆论影响、以及中介和物业租售中心联手垄断，导致小区房价掉入“第二梯队”，房产价值缩水超过百万元，因此联名抵制“黑中介”。

在部分小区业主成立的“锦天府回归区域正常价值”业主群，有业主倡议，“如果暂时不卖房子，挂着玩的，请在贝壳内外网下架房源，因为物以稀为贵。”截至5月23日，绿地·锦天府在贝壳找房APP上共有89套房源。其中一套被平台推荐的房源，近2周内直降45万元。

不同于对中介的抵制，南京一批业主靠联手抵制低价地块出让，取得显著的“护价”成果：5月10日，南京第二轮集中供地开拍，10宗地揽金150亿元，其中3宗地触顶摇号。而此前一天，该轮供地中的G02地块“因故终止出让”。

南京市规划和自然资源局对外表示，“不方便透露，终止出让的相关原因也不会向社会公开”。但据媒体报道，G20地块终止出让的原因是其起拍楼面价仅1万元/平米，封顶楼面价1.17万元/平米。而距离G20地块仅一路之隔的中建国熙公馆，2016年的楼面地价即达到2.31万元/平米，目前小区挂牌均价约为2.8万元/平米。

公开信息显示，中建国熙公馆业主们在电话投诉及网络平台中直指江北新区政府“贱卖国有资产，带头低价抛售，不符合国家的稳地价、稳房价的指导方针”。最终，G20地块退出南京二批次集中供地，令中建国熙公馆的业主们松了一口气。

《》记者注意到，多地二手房业主联合打起“房价保卫战”的同时，亦有城市出现官方下场阻止新房大幅降价销售的情况。例如，“五一”期间，昆山两房企因“擅自大幅度降价销售”遭当地住建部门处罚，项目暂停网签；在佛山，因部分项目推出“零首付”、打“骨折价”活动，被惠阳区住房和城乡建设局发文叫停。

热点城市二手房挂牌量激增

对于“抱团保价”的做法，58安居客房产研究院院长张波直言：“我认为对于市场的实际作用很弱。想以这种方式去限制房价下跌，其实也不会对市场形成明显的影响作用。该降价的房子依然会降，并不会受到’抱团’的影响。”

记者注意到，目前，业主们的“护盘”行动已经从“涨价”降级为“保价”：今年2、3月份，市场大幅回暖，业主信心大增，深圳、西安、杭州等地部分小区业主联手涨价。其中有小区制定“三年行动计划”，甚至准备成立“村支部委员会”，审核每一位业主的成交价格，每位业主的房源挂牌价也需要通过村委会审核。时隔2个月，业主们的诉求变成了“拒绝带头低价抛售”。

小区业主选择“抱团”的后者，有着面对房地产市场短暂回暖后又再度“失温”的无奈。

中原地产首席分析师张大伟直言，“（护价）这是正常市场现象”。张大伟向《》记者分析指出，本来这一轮楼市小阳春市场复苏基础就不稳，但房价上涨过快，导致需求端出现了观望，“所以现在本来就是回归到正常情况。在疫情后的需求被释放后，市场再次出现下行”。

张波表示，可以清晰地看到，今年4月份以来，市场成交量整体出现下降趋势，包括此前一些热度比较高的城市如南京、杭州等，以及部分一线城市。成交量长期低于一定的平衡线，会导致房价有下降可能，也会令业主对市场未来的预期发生变化，这是业主们“抱团保价”的价格因素所在。

其次，业主“抱团保价”的行为在于希望维持房价稳定。“相比2022年，2023年的市场没有疫情等干扰因素的影响，许多业主对于后续市场的判断会相对乐观。但与此同时，部分急于抛盘的业主却认为未来房价还会有向下探底的空间，希望通过降价方式快速出手，这样会对人们的市场预期造成干扰项影响。”张波表示。

新一轮“房价保卫战”的背后，则是已经拉开的新一轮房价调整大幕。根据国家统计局于5月17日公布的2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，4月，70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅价格环比涨幅回落更为明显。

中指研究院数据也显示，2023年4月，全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

挂牌量方面，诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月，其所监测的10个重点城市（北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）二手房住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨高达124.78%。而4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大至86.3%。

进入“红五月”，重点城市的二手房挂牌量仍高居不下。例如，根据深圳市房地产中介协会最新数据显示，5月8日至5月14日，深圳全市二手房有效房源52397套，创下近一年来新高。

市场热度悄然回落的同时，全面救市仍在继续。4月以来，部分核心城市持续微调政策。包括郑州、合肥、杭州等城市放宽限购、扩大非限购区域、放宽购房条件。郑州、宁波、合肥等城市调整公积金政策，南昌、南京等部分城市鼓励房票安置等。

“组合拳”之下，楼市回暖的关键仍在于需求端。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前来看，新市民和年轻人的购房需求和潜力依然较大。但是恰恰是这部分人群，疫情以来收入和就业受到影响较大。“楼市回暖可能还要等上述人群购买力逐步恢复，这可能需要一定时间”。

根据张波的判断，2023年的市场会呈现一个“波折性的恢复”，上涨及下降趋势交错呈现，也令业主们的心态出现明显分化。基于中国经济对于房地产强大的支持力度，整个市场面的成交量预计在下半年会恢复到正常的格局，“这个情况下，房价出现直线下降的现象就会减少”，张波认为。

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